Что такое долевое строительство?

Квартира на этапе строительства, а тем более проекта, может стоить гораздо дешевле, чем готовое жилье. Будущие жильцы заранее оплачивают свои квадратные метры — и таким образом вносят свою лепту в финансирование стройки. Это и называется долевым строительством.

Сегодня самый распространенный вариант долевого строительства – через счет эскроу. В этой схеме покупатель заключает трехсторонний договор со строительной компанией и банком. На время строительства банк хранит деньги будущих жильцов и одновременно выдает кредит застройщику.

Как только дом сдан, люди получают свои квартиры, а банк передает их деньги застройщику – и он расплачивается по кредиту. Оставшиеся средства покупателей составляют его прибыль.

В некоторых домах застройщики продают квартиры напрямую, без счетов эскроу. Но подобных предложений на рынке становится все меньше. К тому же такой вариант более рискован для покупателя – если стройка остановится, могут возникнуть проблемы с возвратом денег.

Как купить квартиру по договору эскроу?

1. Вы выбираете застройщика, дом и квартиру. Застройщик сообщает вам, с каким банком он работает. Это должен быть один из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства.
   Список таких банков можно найти на сайте регулятора(одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «долевое строительство»). Если застройщик предлагает вам открыть счет в банке, которого нет в этом списке, он нарушает закон.
2. Вы заключаете трехсторонний договор со строительной компанией и банком. Открываете счет эскроу и вносите на него полную стоимость будущей квартиры. Если у вас нет всей суммы, вы можете взять кредит в том же или другом банке и перечислить его на счет эскроу.
3. Деньги на счете эскроу считаются вашими — до момента, пока строительная компания не сдаст дом в эксплуатацию.
4. Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюсы

• Риски потерять деньги сведены к минимуму.
• В случае банкротства застройщика покупатель может забрать деньги со счета эскроу в любой момент. Не нужно совершать никаких дополнительных действий.
• До 10 млн рублей на счетах эскроу защищены системой страхования вкладов.
• Строительные компании строят дом не на деньги дольщиков, а на кредитные средства. В такой ситуации им выгодно закончить строительство как можно быстрее, чтобы заплатить меньше процентов банку. А у вас — все шансы въехать в новую квартиру как минимум в срок, который обещает застройщик, а то и раньше.

Минус

• Квартиры по такой схеме могут стоить дороже, чем аналогичное жилье, которое дольщики покупают напрямую. Это происходит потому, что застройщик не получает деньги от покупателей, а берет кредит на строительство в выбранном уполномоченном банке и платит по нему проценты.

Хотя вы и защищены от недостроя, нужно очень тщательно выбирать застройщика. Даже если у вас возникнут претензии, например по качеству строительства или отделки, и вы не захотите принимать готовую квартиру, деньги с вашего счета эскроу все равно перейдут к застройщику. Поэтому лучше заранее посмотреть дома, которые компания уже сдала, и обратить внимание на отзывы покупателей.

Как купить жилье по договору с застройщиком?

Осталось мало домов, в которых можно купить квартиру по этой схеме. Если вам удастся найти такое предложение, то порядок действий будет следующим:

1. Вы выбираете дом и квартиру. Заключаете договор со строительной компанией.
2. Застройщик дает вам номер счета, на который вы перечисляете стоимость будущей квартиры.
   Счет должен быть открыт в одном из банков, уполномоченных на финансирование долевого строительства. Список таких банков можно найти на сайте регулятора (одновременно нажмите клавиши Сtrl и F, а затем введите в строку поиска «долевое строительство»). Если застройщик предлагает вам перевести деньги на счет в банке, которого нет в этом списке, он нарушает закон.
3. Банк следит за тем, чтобы застройщик тратил ваши деньги только на строительство того дома, в котором вы купили квартиру. На другие объекты он их направить не сможет. Контроль продлится до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.
4. Застройщик выдает ключи, и вы переезжаете в новую квартиру.

Плюс

• Когда застройщики получают деньги напрямую от покупателей, им не приходится брать кредиты на строительство и платить по ним проценты. Поэтому стоимость жилья может быть ниже.

Минусы

• Когда строители уже получили деньги от дольщиков, у них нет стимула сдать дом как можно раньше, как, например, при строительстве на кредитные деньги. Поэтому сдача дома может затянуться.
• Если компания обанкротится, то процедура возврата денег будет намного более долгой и сложной, чем когда используется счет эскроу. В случае банкротства застройщика договор эскроу прекращается автоматически и покупатель сразу же получает доступ к своим деньгам.

Что делать, если застройщик обанкротился?

Если у вас договор эскроу, вы сможете сразу забрать обратно деньги со своего счета эскроу. Ведь пока дом не сдан, деньги на счетах эскроу принадлежат покупателям. Сколько вы внесли за будущую квартиру, столько же вам вернут.

Если вы заключали договор напрямую с застройщиком, ваши вложения тоже не пропадут. В случае банкротства застройщика вам должны вернуть деньги либо строительство вашего дома завершит другая строительная компания, которую определят местные власти или найдет конкурсный управляющий. Но в любом случае на то, чтобы получить свое жилье или деньги, уйдет гораздо больше времени, чем на возврат денег со счета эскроу.

Как вернуть деньги или получить жилье в случае банкротства застройщика, если договор с ним был подписан напрямую?

Строительные компании обязаны делать отчисления в государственный Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства. В случае банкротства застройщика Фонд находит другую компанию, которая достроит жилье, или возвращает деньги дольщикам.

До 27 июня 2019 года большинство застройщиков страховали свою ответственность перед дольщиками в страховых компаниях. Если застройщик был признан банкротом и вы предъявили его страховщику требование о выплате возмещения до этой даты, вам вернет деньги страховая компания. С 27 июня обязательства строителей перед дольщиками гарантирует Фонд защиты прав участников долевого строительства — именно к нему нужно обращаться в случае банкротства застройщика.

Особенности процедуры банкротства застройщика:

• Суд назначит конкурсного управляющего для проведения процедуры банкротства. В течение трех месяцев с начала процедуры банкротства нужно подать заявление управляющему, чтобы вас включили в реестр кредиторов застройщика.
• Будут ли всем выплачивать деньги или начнутся поиски нового застройщика для завершения строительства — решает общее собрание дольщиков. Это собрание должен организовать конкурсный управляющий.
• Если большинство дольщиков выберут деньги, то в течение 14 дней Фонд сообщит на своем сайте куда, когда и как нужно будет подать заявление на возврат средств. В течение 10 дней после подачи документов Фонд выплатит деньги.
• При этом закон предусматривает ограничения на выплаты. Максимум, на что можно рассчитывать, — это средняя рыночная стоимость квадратного метра нового жилья в городе, где строится объект, умноженная на 120 квадратных метров. При этом в расчете используется средняя цена квадратного метра, которая действовала на момент заключения договора долевого строительства. То есть, если вы вкладывались в строительство элитной квартиры большей площади, полностью вернуть вложенные деньги не удастся.
• Если же большинство людей сделают выбор в пользу жилья, Фонд профинансирует завершение строительства. В течение года с момента начала процедуры банкротства застройщика конкурсный управляющий должен найти новую компанию, которая согласится закончить стройку. Тогда вам останется дождаться завершения строительства. Если же новых строителей в течение года найти не удастся, Фонд выплатит дольщикам деньги.

А что, если обанкротится банк, через который идет долевое строительство?

Вероятность этого крайне мала. Банк России составляет реестр уполномоченных банков по жестким критериям. Чтобы войти в этот список, банки должны иметь универсальную лицензию и участвовать в системе страхования вкладов. Они также должны иметь высокий кредитный рейтинг: не ниже «A-(RU)» кредитного рейтингового агентства «АКРА» или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА».

Но даже если у банка отзовут лицензию, вы сможете быстро вернуть деньги через Агентство по страхованию вкладов. Суммы на счетах эскроу для финансирования долевого строительства защищены в пределах 10 млн рублей.

Источник: https://fincult.info/article/dolevoe-stroitelstvo-kak-kupit-kvartiru-kotoroy-eshche-net-i-ne-poteryat-dengi/